Najem okazjonalny. Jak działa i jakie ma pułapki?

Jedną z największych obaw właścicieli jest sytuacja, w której najemca przestaje płacić i jednocześnie nie chce opuścić mieszkania.

Najem okazjonalny został pomyślany jako rozwiązanie, które w określonych sytuacjach pozwala właścicielowi przejść krótszą drogę do odzyskania lokalu po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy.

Nie jest jednak „magiczną tarczą”. Żeby rzeczywiście działał, trzeba spełnić wymagane formalności i nadal rozsądnie zarządzać całym procesem najmu.

Jak działa najem okazjonalny?

Najważniejsza korzyść pojawia się wtedy, gdy umowa już wygasła albo została rozwiązana, a były najemca nadal zajmuje lokal.

Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym właściciel może skorzystać z uproszczonej ścieżki prowadzącej do egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania. Najpierw doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia.

Jeżeli lokal nie zostanie wydany, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do komornika.

Najem okazjonalny przyspiesza drogę do odzyskania lokalu po zakończeniu umowy. Nie gwarantuje jednak bezproblemowego przebiegu najmu.

Pułapka 1. Traktowanie najmu okazjonalnego jako zabezpieczenia przed każdym problemem

To jeden z najczęstszych błędów. Właściciel ma mocniejszą konstrukcję umowy i zaczyna mniej uwagi poświęcać wyborowi najemcy.

Tymczasem najem okazjonalny nie sprawi, że czynsz automatycznie wpłynie na czas. Nie poprawi komunikacji, nie zagwarantuje prawidłowej reakcji na awarię i nie zabezpieczy automatycznie spłaty zadłużenia.

Dlatego nie powinien zastępować weryfikacji kandydata. Rozmowa, potwierdzenie dochodów, legalna weryfikacja zadłużenia i ostrożne sprawdzenie publicznie dostępnych informacji nadal mają znaczenie.

Zobacz: 4 kroki weryfikacji najemcy →

Pułapka 2. Niedopełnienie formalności

Po wizycie u notariusza łatwo uznać, że najtrudniejsza część jest już zakończona. Po stronie właściciela pozostaje jednak jeszcze ważny obowiązek.

Umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania dokumentu.

Brak zgłoszenia w terminie powoduje, że szczególna procedura przewidziana dla najmu okazjonalnego nie może zostać wykorzystana w pełnym zakresie.

Pułapka 3. Utrata możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę

Adres wskazany przy zawieraniu umowy nie jest dany raz na zawsze. Lokal może zostać sprzedany albo osoba, która zgodziła się przyjąć najemcę, może utracić możliwość wykonania tego zobowiązania.

Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, ma 21 dni od chwili, w której się o tym dowiedział, aby wskazać inny lokal i przedstawić nowe oświadczenie osoby, która zgadza się go przyjąć.

W praktyce wyzwaniem jest to, że właściciel wynajmowanego mieszkania może nie wiedzieć, że sytuacja dotycząca lokalu zastępczego się zmieniła.

Pułapka 4. Automatyczne przedłużanie umowy

Załóżmy, że zawierasz najem okazjonalny na rok. Po dwunastu miesiącach obie strony chcą kontynuować współpracę i pojawia się pokusa, żeby ograniczyć się do krótkiego aneksu zmieniającego datę zakończenia.

Przy przedłużaniu najmu okazjonalnego warto szczególnie ostrożnie sprawdzić, czy dotychczasowe oświadczenia i załączniki nadal zapewniają skuteczność całej konstrukcji. W praktyce bezpiecznym rozwiązaniem jest ponowne przejście wymaganych formalności zamiast zakładania, że sam aneks zawsze wystarczy.

Przy konkretnej umowie tę kwestię warto sprawdzić z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem dokumentów.

Pułapka 5. Dodatkowe formalności mogą ograniczyć liczbę kandydatów

Najem okazjonalny oznacza dodatkową wizytę u notariusza, oświadczenia oraz konieczność wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść.

Dla części kandydatów nie będzie to problemem. Inni mogą wybrać podobne mieszkanie oferowane na zwykłej umowie.

Z doświadczenia Rent Partner wynika, że podejście do najmu okazjonalnego może różnić się między rynkami lokalnymi. Przy dużej liczbie podobnych ofert dodatkowe formalności mogą wydłużać poszukiwanie najemcy lub wpływać na jego oczekiwania dotyczące ceny.

Czy warto stosować najem okazjonalny?

To zależy od sytuacji. Najem okazjonalny może być rozsądnym dodatkowym zabezpieczeniem właściciela, szczególnie jeżeli zależy Ci na uproszczonej procedurze odzyskania lokalu po zakończeniu umowy.

Nie powinien jednak stanowić powodu do obniżenia standardów weryfikacji najemcy albo podpisania umowy z osobą, której w zwykłych warunkach byś nie zaakceptował.

Najem okazjonalny to szybsza ścieżka odzyskania mieszkania po zakończeniu umowy, a nie gwarancja bezproblemowego najmu.

Najważniejsze rzeczy do zapamiętania

1. umowa powinna być zawarta na czas określony i w formie pisemnej,
2. potrzebne jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji,
3. najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawia zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu,
4. właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu,
5. najem okazjonalny nie zastępuje starannej weryfikacji najemcy i bieżącego zarządzania najmem.