Jak ograniczyć pustostan w mieszkaniu na wynajem? 5 sposobów

Czy zdarzyło Ci się płacić czynsz administracyjny za mieszkanie, które stało puste? Większość właścicieli patrzy wtedy na opłaty: administrację, media, ogrzewanie. Tymczasem największym kosztem pustostanu jest coś, czego nie widać na żadnej fakturze, czyli utracony przychód z najmu.

Przykład: jeśli mieszkanie wynajmujesz za 3000 zł miesięcznie, każdy miesiąc bez najemcy to 3000 zł, które już nie wrócą, a do tego koszty, które i tak musisz pokryć. Jeden pusty miesiąc w roku to mniej więcej 8% rocznego przychodu.

Poniżej pięć sposobów, których używam, żeby skracać okresy, w których mieszkanie nie zarabia.

1. Umowy na zakładkę

Najczęstszy scenariusz pustostanu wygląda tak: najemca się wyprowadza, właściciel odbiera klucze, sprząta, robi zdjęcia i dopiero wtedy publikuje ogłoszenie. Zanim znajdzie się nowa osoba, mija kilka tygodni.

Znacznie lepiej jest szukać nowego najemcy jeszcze w trakcie trwania obecnej umowy, np. w okresie wypowiedzenia. Wtedy nowa umowa może zacząć się kilka dni po wyprowadzce poprzedniego lokatora, a czasem nawet następnego dnia.

Żeby to było możliwe:

• zapisz w umowie, że w okresie wypowiedzenia najemca udostępnia mieszkanie do prezentacji w uzgodnionych terminach,
• miej przygotowane aktualne zdjęcia i opis mieszkania, żeby ogłoszenie można było opublikować od razu,
• zostaw sobie krótki bufor na odbiór, sprzątanie i drobne poprawki między umowami.

2. Odpowiednia data zakończenia umowy

Popyt na mieszkania zmienia się w ciągu roku. Umowa, która kończy się w okresie dużego zainteresowania, daje dużo większą szansę na szybkie znalezienie następcy niż umowa kończąca się w najsłabszym momencie roku.

Najtrudniej wynajmuje się zazwyczaj w okresie przedświątecznym i na przełomie roku, kiedy mało kto planuje przeprowadzkę. Dlatego już przy podpisywaniu umowy warto pomyśleć nie tylko o dacie startu, ale też o dacie końca.

Jeżeli najemca wprowadza się w nietypowym momencie, rozważ umowę na taki okres, żeby kończyła się w miesiącu, w którym łatwiej znaleźć kolejną osobę.

3. Dopasowanie umowy do roku akademickiego

W miastach akademickich duża część popytu to studenci, a ich rytm jest bardzo przewidywalny. Najwięcej osób szuka mieszkania przed rozpoczęciem roku akademickiego, czyli latem i na początku jesieni. W trakcie roku zainteresowanie wyraźnie spada.

Jak to wykorzystać:

• jeśli wynajmujesz studentom, ustaw koniec umowy tak, żeby wypadał przed szczytem sezonu, a nie w jego środku albo po nim,
• jeśli mieszkanie zwalnia się w trakcie roku, rozważ krótszą umowę, która wróci do cyklu akademickiego,
• zacznij szukać najemców na nowy rok akademicki odpowiednio wcześnie, zanim najlepsze osoby znajdą już mieszkania.

Nawet jeśli nie celujesz w studentów, warto pamiętać o tej sezonowości, bo wpływa ona na cały rynek najmu w danym mieście.

4. Aktywne zarządzanie ceną

Cena to jedno z najmocniejszych narzędzi wpływu na czas wynajmu. Zbyt wysoka cena oznacza mało zapytań i tygodnie oczekiwania. Zbyt niska to pieniądze zostawione na stole przez cały okres umowy.

Dlatego cenę warto:

• ustalić na podstawie aktualnych ofert podobnych mieszkań w okolicy,
• obserwować liczbę zapytań i prezentacji w pierwszych dniach po publikacji ogłoszenia,
• skorygować, jeżeli przez dłuższy czas nie ma zainteresowania, zamiast czekać miesiącami na „tego jednego” najemcę.

Pomaga prosty rachunek. Obniżka o 100 zł miesięcznie to 1200 zł mniej w skali roku. Miesiąc pustostanu przy czynszu 3000 zł to 3000 zł straty. Czasem niewielka korekta ceny kosztuje mniej niż kolejne tygodnie oczekiwania.

5. Słuchanie informacji zwrotnej od oglądających

Jeżeli mieszkanie oglądają kolejne osoby, a nikt się nie decyduje, odpowiedź często jest w zasięgu ręki. Wystarczy zapytać.

Po prezentacji zapytaj kandydatów, co im się podobało, a co sprawiło, że się wahają. Jeżeli kilka osób powtarza tę samą uwagę, np. brak miejsca do przechowywania, ciemne oświetlenie czy brak biurka, masz konkretną wskazówkę, co poprawić.

Często rozwiązanie jest tańsze niż obniżka czynszu. Komoda za około 500 zł to jednorazowy wydatek. Obniżka czynszu o 100 zł to 1200 zł mniej każdego roku.

Zanim obniżysz cenę, sprawdź, czy problemem nie jest drobny brak, który da się usunąć jednym zakupem.

Podsumowanie

1. Szukaj nowego najemcy, zanim obecny się wyprowadzi.
2. Planuj datę zakończenia umowy już przy jej podpisaniu.
3. W miastach akademickich dopasuj umowy do roku akademickiego.
4. Obserwuj zainteresowanie i koryguj cenę, zamiast długo czekać.
5. Pytaj oglądających, co ich powstrzymuje, i usuwaj te przeszkody.

Krótki pustostan to dopiero początek. Równie ważne jest, kogo wpuścisz do mieszkania. Zobacz: 4 kroki weryfikacji najemcy →