Czy za mniej niż cztery i pół tysiąca złotych da się sensownie zmienić mieszkanie, żeby było atrakcyjne dla współczesnych najemców? Właśnie taki budżet ustaliliśmy z właścicielką mieszkania przy ul. Lutomierskiej w Łodzi. Przy takiej kwocie nie da się zrobić wszystkiego, co byśmy chcieli.
Musieliśmy więc ustalić, co dziś najbardziej przeszkadza w wynajmie tego mieszkania, i co możemy zmienić, żeby za dokładnie 4350 zł osiągnąć możliwie największy efekt. Mieszkanie przez lata było wynajmowane na pokoje. Poniżej wyjaśniam, dlaczego odeszliśmy od tego modelu i jak zamieniliśmy je w mieszkanie z trzema pokojami i salonem, wynajmowane w całości.
Co zrobiliśmy za 4350 zł
- Salon z częścią wypoczynkową i jadalną zamiast czwartej sypialni.
- Garderoba w pokoju nr 4 z mebli, które już były w mieszkaniu.
- Malowanie tylko tam, gdzie było najbardziej potrzebne.
- Kapy na kanapy, obrazki, lepsze oświetlenie i zasłony.
- Dywan zamiast wymiany paneli.
- Sprzątanie części wspólnych i balkonu oraz siatka przeciw gołębiom.
Skąd wzięło się mieszkanie na pokoje
Lokal znajduje się przy ul. Lutomierskiej, niedaleko skrzyżowania z al. Włókniarzy. Około dziesięciu lat temu przygotowano go według bardzo popularnego wtedy modelu inwestycyjnego: kupowało się większe mieszkanie, dzieliło je na kilka niezależnych pokoi i każdy wynajmowało osobno. Tutaj powstały cztery pokoje i wspólny aneks kuchenny.
Dziesięć lat temu miało to dużo sensu. Baza mieszkań dla studentów była znacznie gorsza niż dziś. Student często miał do wyboru akademik, w którym dzielił pokój z drugą osobą, albo stancję, czyli np. pokój w mieszkaniu starszej osoby, która sama nadal tam mieszkała. Na tym tle własny, zamykany pokój we współdzielonym mieszkaniu dawał dużo więcej prywatności. Dlatego takich mieszkań powstawało bardzo dużo. My również zajmowaliśmy się wtedy podobnymi projektami.
Dlaczego ten model przestał działać
Rynek najmu nie stoi w miejscu. To, co dziesięć lat temu było bardzo atrakcyjnym produktem, dziś niekoniecznie nim jest.
- Konkurencja kawalerek. W Łodzi powstało bardzo dużo nowych mieszkań inwestycyjnych, w tym kawalerek i mikrokawalerek. Skoro za niewiele większą kwotę najemca może mieć kawalerkę z własną łazienką i kuchnią, pokój zaczyna z takim produktem przegrywać.
- Wyższy standard. Podniósł się standard mieszkań dostępnych dla studentów.
- Inna definicja dobrej lokalizacji. Kiedyś mieszkanie z dobrym, trzydziestominutowym dojazdem na uczelnię było atrakcyjne. Dziś dużo nowych mieszkań powstaje w centrum i tuż przy uczelniach, więc studenci mogą po prostu zamieszkać bliżej.
To mieszkanie przejęliśmy od innej firmy zarządzającej około trzech lat temu. Choć przygotowano je dla studentów, przez te trzy lata ich nie uświadczyło. Pokoje wynajmowały głównie osoby pracujące.
Rotacja, pustostany i realny przychód
Sam najem działał, ale pojawił się inny problem: bardzo duża rotacja. Bez przerwy ktoś kończył umowę, ktoś się wyprowadzał, a czasami ktoś po prostu znikał.
Cztery pokoje mają oczywiście pewną zaletę. Jeżeli jeden stoi pusty, pozostałe trzy nadal zarabiają. Tylko że w perspektywie całego roku bardzo często okazuje się, że praktycznie cały czas jakaś część mieszkania stoi pusta.
Cztery pokoje wynajmowane osobno zazwyczaj dają wyższy czynsz niż mieszkanie wynajmowane w całości. Trzeba jednak uwzględnić pustostany i rotację. Nieco upraszczając wyliczenia, to mieszkanie wynajmowane na pokoje generowało od 3500 do 3900 zł przychodu. Po odjęciu średnich kosztów mediów i administracji zostawało od 2200 do 2600 zł. Przy obecnych stawkach to nie więcej niż kwota, którą można osiągnąć, wynajmując takie mieszkanie w całości.
Dlatego zamiast utrzymywać model, który działał dziesięć lat temu, dostosowaliśmy mieszkanie do tego, czego najemcy szukają dziś. Paradoksalnie oznaczało to częściowe przywrócenie mu pierwotnej funkcji: trzy pokoje i normalny salon, wynajmowane jako całość. Może tu zamieszkać rodzina, para potrzebująca dodatkowych pokoi, grupa znajomych, a nawet studentów. Ale nie cztery przypadkowe osoby, z których każda wynajmuje tylko swój zamykany pokój.
Wąskie gardła zamiast generalnego remontu
Najłatwiej byłoby zrobić generalny remont. Przy budżecie 4350 zł skoncentrowaliśmy się jednak na najwęższych gardłach, czyli na rzeczach, które najbardziej obniżały atrakcyjność mieszkania.
Pierwszym był sam model wynajmu na niezależne pokoje w tej lokalizacji. Rozwiązaliśmy go zmianą sposobu wynajmu, ale żeby to było możliwe, trzeba było odpowiednio przeorganizować mieszkanie.
Salon z mebli, które już były w mieszkaniu
Pierwszym wyzwaniem był brak normalnego salonu. Pokój nr 1 pełnił funkcję kolejnej sypialni. Przenieśliśmy do niego kanapę z pokoju nr 4 i połączyliśmy dwie kanapy na kształt narożnika. Stare biurko wyrzuciliśmy, a w jego miejsce wstawiliśmy nowy stół z krzesłami.
Dzięki temu pomieszczenie, które wcześniej było kolejnym pokojem do wynajęcia, stało się normalną wspólną przestrzenią z częścią wypoczynkową i częścią jadalną.
Pokój nr 4 jako garderoba
Po zabraniu kanapy pokój nr 4 trzeba było wykorzystać inaczej. Przenieśliśmy do niego szafę z pokoju nr 1, dzięki czemu powstało dużo więcej miejsca do przechowywania, trochę na zasadzie garderoby. Z części szaf zdemontowaliśmy drzwi i wykorzystaliśmy same korpusy jako otwarte regały.
Zamiast wyrzucać istniejące meble i kupować wszystko od początku, wykorzystaliśmy to, co już było w mieszkaniu. Przy niskim budżecie takie decyzje robią bardzo dużą różnicę.
Tanie odświeżenie wnętrza
Kolejnym problemem była estetyka. Meble nadal były sprawne, a ściany w wielu miejscach w niezłym stanie. Ale po dziesięciu latach zmienia się po prostu to, co najemcy uważają za estetyczne.
- Malowanie tylko tam, gdzie trzeba. Nie malowaliśmy całego mieszkania, tylko kuchnię, jeden z pokoi i korytarz, czyli miejsca, które najbardziej potrzebowały odświeżenia.
- Kapy na kanapy. Kanapy były sprawne, problemem był wygląd wypłowiałej tapicerki. Nie chodziło o udawanie, że stara kanapa stała się nowa, tylko o poprawienie wyglądu za niewielkie pieniądze i odłożenie wymiany na później.
- Obrazki na ścianach i nowe żarówki, które poprawiły oświetlenie.
- Karnisz i zasłony. Zasłony pochodziły z innego mieszkania, w którym nie były już potrzebne. Mieliśmy je w magazynie, więc wykorzystaliśmy je praktycznie bez dodatkowego kosztu.
Nie wszystko musi być nowe. Ważne, żeby było czyste, sprawne, pasowało do wnętrza i spełniało swoją funkcję.
Dywan zamiast nowych paneli
Następne wąskie gardło było na podłodze. W jednym miejscu panele były przepalone. Najlepiej byłoby położyć nowe w całym pokoju, ale oznaczałoby to wydanie znacznej części budżetu na problem, który dotyczył jednego miejsca.
Dlatego postawiliśmy na dywan. Przykrył zniszczony fragment paneli, a przy okazji wizualnie wydzielił część wypoczynkową salonu.
Sprzątanie, balkon i siatka przeciw gołębiom
Ta kwestia jest mniej efektowna na zdjęciach, ale dla przyszłego najemcy bardzo ważna. Części wspólne zostały przez poprzednich najemców mocno zaniedbane, do tego dochodził balkon i problem z gołębiami. Balkon został dokładnie posprzątany, a potem zamontowaliśmy na nim siatkę przeciw gołębiom, żeby za kilka tygodni sytuacja nie wyglądała tak samo.
Nie ma sensu inwestować w obrazki, zasłony i dodatki, jeśli potencjalny najemca wychodzi na balkon i pierwsze, co widzi, to pozostałości po gołębiach.
Czasem największym problemem mieszkania nie jest brak nowej kuchni za kilkanaście tysięcy złotych, tylko na przykład brudny balkon.
Podsumowanie: 3 pytania, zanim zaczniesz remont
Wszystko to zrobiliśmy bez generalnego remontu i bez wymiany całego wyposażenia. Ta metamorfoza dobrze pokazuje, że nieruchomość nie jest produktem, który przygotowujesz raz i przez trzydzieści lat niczego nie zmieniasz. Zmienia się rynek, oczekiwania najemców i standard konkurencyjnych mieszkań. Czasem większym błędem niż wydanie kilku tysięcy złotych na odświeżenie jest trzymanie się za wszelką cenę koncepcji, która przestała odpowiadać rynkowi.
Nie oznacza to, że każde mieszkanie na pokoje trzeba teraz przerabiać na rodzinne. To zależy od lokalizacji, standardu, pustostanów i przede wszystkim od tego, kto rzeczywiście chce tam dziś mieszkać.
Jeżeli Twoje mieszkanie kiedyś wynajmowało się bez problemu, a dziś coraz częściej stoi puste, nie zaczynaj automatycznie od generalnego remontu. Najpierw zadaj sobie trzy pytania:
- Kto dziś jest naturalnym najemcą tego mieszkania?
- Co najbardziej przeszkadza tej osobie w podjęciu decyzji?
- Jaka jest najtańsza sensowna zmiana, która może ten problem ograniczyć?
Chcesz poznać inne sposoby na krótszy pustostan, w tym podejście do ceny, umów i informacji zwrotnej od oglądających? Zobacz: 5 sposobów na ograniczenie pustostanu →